Novinky v oblasti hypotekárneho financovania
Trend na hypotekárnom trhu v uplynulom roku
Moderátor Ľubomír Straka otvára diskusiu s Danou Pollákovou z ČSOB otázkou o vývoji hypotekárneho trhu v roku 2023. Podľa jej slov bol rok mimoriadne úspešný s historicky vysokými objemami schválených hypotekárnych úverov, ktoré dokonca prekonali rekordy z roku 2008, teda obdobia pred finančnou krízou.
Príčiny rastu hypoték napriek stagnácii trhu s nehnuteľnosťami
Dana Polláková vysvetľuje, že napriek stagnujúcemu trhu s nehnuteľnosťami sa popularita hypoték neznížila. Viacero klientov využívalo financovanie na kúpu starších nehnuteľností alebo na refinancovanie existujúcich úverov. Podiel klientov refinancujúcich svoje hypotéky vysvetľuje aj stagnáciu v predaji nových nehnuteľností.
Vplyv amerických hypoték na objem úverov
Podstatnú časť objemu hypotekárnych úverov tvoria aj takzvané americké hypotéky, ktoré sú spojené so zabezpečením nehnuteľnosťou, avšak klienti ich využívajú na financovanie aj iných potrieb, napríklad kúpu vozidla alebo konsolidáciu iných dlhov.
Typické profilové údaje žiadateľov o hypotéky
Najčastejšími žiadateľmi o hypotekárne úvery sú osoby vo veku medzi 25 a 35 rokmi. Tento segment predstavuje približne 40 % všetkých klientov ČSOB v portfóliu hypoték, čo korešponduje so záujmom mladých ľudí o získanie vlastného bývania.
Podrobnosti plánovaných zmien v hypotekárnych produktoch od apríla 2024
Rozšírenie účelu využitia hypotekárnych úverov
Novela zákona prinesie možnosť splatiť existujúcu hypotéku novým hypotekárnym úverom. Táto úprava formalizuje prax bánk, ktoré doteraz umožňovali klientom refinancovať úvery s vyššími úrokovými sadzbami na výhodnejšie podmienky. Takýto postup klientom výrazne uľahčuje prechod na lacnejšie financovanie.
Refinancovanie starých hypotekárnych úverov na výhodnejších podmienkach
V situácii poklesu úrokových sadzieb môžu klienti využiť novú hypotéku na splatenie starších, drahších úverov. Banky tento fenomén nevnímajú ako výraznú hrozbu, keďže tí klienti, ktorí mali záujem o lepšie podmienky, už často využili možnosť refinancovania. Zároveň veria, že spokojní klienti zostanú vernými partnermi.
Zmeny v podpore hypoték pre mladé rodiny
Významná zmena sa týka pravidiel dotácií pre mladých do 35 rokov, ktorí získavajú zvýhodnené úrokové sadzby. Novinkou je, že sa bude brať do úvahy súčet príjmov všetkých žiadateľov, nie už len jednotlivca. To znamená, že napríklad manželský pár, kde jeden je na materskej dovolenke a druhý má vyšší príjem, bude mať lepšiu šancu na získanie dotovaných podmienok. Dosiahnutie limitu príjmu sa preto počíta ako súčet maximálne 2,6-násobku priemernej mzdy.
Mechanizmus dotácie úrokovej sadzby
Dotácia úrokovej sadzby pozostáva zo štátneho príspevku vo výške 2 % a maximálne 1 % dotácie od banky. Typický model je taký, že klient platí iba rozdiel medzi trhovou úrokovou sadzbou a poskytnutými dotáciami. Napríklad, ak je celková úroková sadzba 3,5 %, klientovi ostane platiť približne 0,5 % úroku, zvyšok hradia dotácie.
Očakávaný vývoj úrokových sadzieb
Odborníci, vrátane Dany Pollákovej, predpokladajú, že úrokové sadzby hypoték majú tendenciu mierne stúpať, keďže aktuálne sú na historicky nízkych úrovniach. Klienti by teda mali zvažovať načasovanie svojich hypotekárnych rozhodnutí v kontexte budúceho vývoja trhu.
Odklad splátok pri narodení dieťaťa
Novela zákona umožňuje mladým rodinám žiadať o odklad splátok hypotéky až na polovicu splátok na obdobie, ktoré sa dá využiť najneskôr do troch mesiacov od narodenia dieťaťa. Tento krok pomáha riešiť náhle zvýšené finančné nároky spojené s prírastkom do rodiny. Odklad však nezastavuje úročenie, preto je potrebné, aby si klienti vedeli svoje kroky dobre naplánovať.
Formálne náležitosti pre odklad splátok
Na využitie odkladu splátok je potrebné predložiť banke žiadosť spolu s rodným listom dieťaťa ako oficiálnym dokladom. Tento postup zabezpečuje objektívnosť a predchádza potenciálnemu zneužitiu možnosti odkladu.
Zmeny týkajúce sa predčasného splatenia hypoték
Znižovanie poplatkov za predčasné splatenie
Novela zákona prichádza aj s úpravou pravidiel týkajúcich sa poplatkov za predčasné splatenie hypotéky. Zatiaľ čo banky argumentujú, že tieto poplatky sú kompenzáciou za riziko alokácie zdrojov počas fixácie, novela zavádza pravidlá, ktoré znižujú ich záťaž pre klientov a obmedzujú banky, aby nelegitímne zvyšovali náklady klientov pri včasnom splatení úveru.
Bezplatné splatenie v rámci fixácie
Mnohé banky už aj doteraz ponúkajú možnosť bezplatného splatenia celého alebo časti úveru počas doby fixácie úrokovej sadzby, pričom nová legislatíva túto prax podporuje a rozširuje jej transparentnosť.
Informovanie klientov o zmene úrokovej sadzby
Podstatnou novinkou je povinnosť banky informovať klienta o blížiacej sa zmene úrokovej sadzby minimálne dva mesiace vopred, čím sa predlžuje dostatočný čas na zváženie možností pred tým, než dôjde k zmene podmienok úveru. Tento interval je dvojnásobne dlhší ako doterajšia prax a vyžaduje od bankových inštitúcií efektívnejšiu komunikáciu s klientmi.
Platnosť a implementácia nových pravidiel
Nové opatrenia vstúpia do platnosti od 1. apríla 2024 a budú sa vzťahovať na nové hypotekárne úvery. Zákon neplatí spätne, takže existujúce úvery zostávajú podľa pôvodných pravidiel. Klienti však môžu využiť nové možnosti na refinancovanie svojich starých úverov pod výhodnejšími podmienkami.
Záver diskusie
Ľubomír Straka poďakoval Dane Pollákovej za odborný vhľad a pripomenul dostupnosť relácie na webe TA3 pre všetkých záujemcov o detailnejšie informácie o hypotekárnom trhu a pripravovaných zmenách.
